- En analyse uten motforestillinger

Hvaler kommunestyre skal i nær framtid foreta en av de viktigste beslutninger de har fattet på svært lang tid. En beslutning som vil påvirke hele hvalersamfunnet, øysamfunnets særpreg, kultur og identitet. Til syvende og sist er det de folkevalgte som har ansvaret for det endelige vedtaket.

Jeg vil nøye meg med å kommentere ett viktig forhold – behovet for en gjennomarbeidet og uavhengig markedsanalyse for det nye hotellet.

Kommunestyret etterlyste i sitt vedtak i februar 2025 en markedsanalyse. Jeg har lest grundig de 26 sidene i markedsvurderingen som er levert av utbygger. Og det er første gang jeg har lest en "markedsvurdering" hvor det ikke forekommer en eneste motforestilling. 

I markedsanalysen som kommunestyret vedtok å etterspørre i februar, skulle man bl.a. få en SWOT-analyse, hvor styrker, muligheter, svakheter og trusler skulle belyses. Også en konkurrentanalyse ble bestilt. 

Men kommunestyrerepresentanter som leter etter risikofaktorer ved dette prosjektet vil ikke finne et eneste ett i utbyggers dokument. Dette i seg selv bør få varsellamper til å lyse. 

I stedet har kommunestyret fått det som gjerne blir kalt en "salgspitch" - et ensidig salgsdokument – uten balansert analyse og uten motforestillinger. Men er det noe Hvaler kommunestyre trenger nå så er det motforestillinger. For dette prosjektet leveres ikke med angrerett. Blir hotellet bygget vil det stå der for all framtid. Hvaler kommune har alt for mange erfaringer med "varme senger", som har blitt kalde etter kort tid.

Jeg bidrar gjerne med noen få motforestillinger:

Når markedet for det nye hotellet skal anslås, skrives det ganske riktig at 4,1 millioner mennesker bor innenfor en reiseavstand på fire timer. Innenfor tre timer bor ca. 3,1 mill. mennesker. Innenfor 1 time bor 0,3 mill. 

Jeg har selv hatt ansvar for å finne hotelldestinasjon for flere større bedrifter i Oslo. Reisetid var alltid kritisk. Unntaksvis dro vi lenger enn til Son. 

En troverdig markedsanalyse bør selvsagt inneholde en uavhengig og profesjonell vurdering av hvor stort det sannsynlige markedet faktisk vil være. Jeg er ganske sikker på at markedet for seminar- og konferanse er betydelig mer begrenset enn hva utbyggers "markedsvurdering" anslår. 

Det norske hotellmarkedet er uhyre krevende. Det vet alle som har forsøkt å etablere seg. Hvaler kommunestyre vedtok å etterspørre en konkurrentanalyse. Det burde de ha fått.

Jeg synes også det er interessant å se hvilke hoteller i Norge og Sverige som Sand Hotel & Resort ønsker å sammenligne seg med. Jeg kjenner flere av dem. Hva er det så Støtvig Hotel, Strand Hotel Fevik og Ystad Saltsjøbad har, og som Sand Hotel aldri kan få? 

Det handler selvsagt om nærhet til strand og hav. Det er totalt fraværende for Sand Hotel og Resort. Det holder ikke bare å kalle hotellet et "destinasjonshotell" når den viktigste attraksjonen mangler. 

Det er sikkert riktig at såkalte "destinasjonshoteller" kan ta seg bedre betalt, og leverer bedre resultater enn andre, men det forutsetter at nærområdet lever opp til forventningene. 

Mens Skjærhalden kan tilby et levende lokalsamfunn, er området rundt Sand hotell fullstendig dødt.

Kanskje større grunn til å se nærmere på historien til for eksempel Kragerø Resort, som har flere fellestrekk med hotellet på Sand. Det hardt prøvede hotellet ble bygget utenfor sentrum av Kragerø, og har en turbulent historie. Alle de 120 hyttene som er bygget på eiendommen er nå eiet av private. Det gjør også de fleste av de 209 hotellrommene med utleieplikt.

Undertegnede er svært skeptisk – både til de opprinnelige hotellplanene på Sand, og til de planene som nå har vært på høring. Mange av argumentene mot planene er godt belyst. Jeg behøver ikke å utdype disse. Særlig Spjær og Holmetangen Vel har levert en omfattende og god høringsuttalelse om de reviderte hotellplanene som også dekker mine synspunkter.

Når det gjelder de økonomiske utsiktene til dette prosjektet har arkitekt Michael Ramm Østgaard levert en saklig og grundig vurdering i en kronikk i Hvaler Budstikke 20.06.2025. Det er ingen grunn til å gjenta noe som kommunestyrets medlemmer sikkert har fått med seg.

Det er selvsagt riktig som det er sagt fra kommunestyrets talerstol, at det er investorer og utbyggere som bærer det fulle økonomiske ansvar for prosjektet. Men dersom planene bygger på urealistiske forutsetninger, og hotellplanene ikke viser seg å være bærekraftige, er det kommunestyret som bærer det politiske ansvaret. Det er et ganske spesielt monument som kan bli stående etter det sittende flertall dersom det blir bygget et giganthotell på Spjær.