- Luftslott på Sand, et hotell som ikke vil bli bygget

Ottar Johansen fra Høyre ønsker i Hvaler Budstikke en ny utvikling for Hvaler for å styrke bosetning og skatteinntekter. Det er noe de fleste stiller seg bak.

Han understreker at et hotell på Sand er viktig for å oppnå dette. Min påstand er at markedsanalysen viser at hotellet ikke lar finansiere og aldri vil bli bygget. 

Hvorfor da bry seg om noen vil svi av penger som kanskje tapes, kan man spørre seg om.

Men hotellet, dersom det ble bygget, gjelder ikke bare et bygg. Det handler om hvordan vi ønsker at Hvaler skal være – for dem som hører til her nå, og for dem skal høre til her i framtiden. Det gjelder målet om et bærekraftig reiseliv, Hvalers karakter med lavmælt bebyggelse, viktige landskapssilhuetter, natur og transport.

Det er underlig at Hvaler Høyre ikke ser at en utbygging på Sand neppe er tråd med Høyres eget program om miljø og klima. Og det må vekke bekymring at prosjektet ikke oppfyller Innovasjon Norges krav til bærekraftig reiseliv.

Markedsanalysen fremstår som ren reklame uten analyse av ringvirkninger, hvilke markeder man sikter mot, hvilke styrker eller svakheter planen har, eller hva som er risikoen. Det er faglig lite seriøst, og uten mye av den informasjonen kommunestyret har bedt om. Man har bedt om en markedsanalyse, da må de samme politikerne gjøre en kvalifisert vurdering av hva analysen forteller.

Markedsanalysen, skrevet av utbyggerne selv, viser en rekke tall som er interessante når det gjelder nødvendig inntjening. La oss ta noen eksempler og spørre Hvaler Høyre om følgende:

• Informasjon om finansiering mangler. Det man vet er at et hotell med 110 rom vil koste ca. 300 millioner kroner å bygge, dette er det gode normtall på. Utbyggerne og selskapene bak har en egenkapital på flere millioner kroner i minus. Det betyr at lånefinansiering og finansiering av egenkapital må lånes i markedet. Hvis dette skulle la seg gjøre vil finanskostnaden vil være ca. 20 millioner kroner i året, altså bare til lån og avdrag for å bygge hotellet. Ca. 20 millioner er like mye som Hankø hotell har i inntekt på ett år, høres det realistisk ut?
• Markedsanalysen viser en beleggsprosent på 56 prosent i 2030. Gjennomsnittet i Oslo de siste årene er 58 prosent, altså nesten like høyt. Videre sies det at denne på Sand skal vokse til 66 prosent i 2033. Tror man på det?
• For å ha en beleggsprosent på 56 prosent i 2023 må 62 rom i gjennomsnitt være leiet ut hver eneste dag hele året. Det betyr at mellom 62 og ca. 100 gjester må komme til Sand daglig, altså hver hverdag og helg i alle årets måneder, også en mørk regnfulle høstdager i november. Det er en til to turistbusser, hvem er alle disse 22.000 til 36.000 menneskene i året som vil synes at Sand er attraktivt? Markedsanalysen sier jo selv at Hvalers attraksjoner er annet sted, så man vil organisere bussturer til Skjærhalden. Poenget med et desinasjonshotell er at det er der hvor attraksjonene er. Hvordan rimer dette?
• For å kunne finansiere utbyggingen, forutsettes en samlet inntekt på 105 millioner kroner i 2030. Med forutsatt beleggsprosent på 56 prosent i 2030 må hvert utleiet rom tjene inn 4.600 kroner pr. dag. Luksushotellet The Thief i Oslo har inntjeningen 4.400 kroner pr. dag. Tror Høyre at hotellet på Sand vil tjene inn mer per rom enn et av Norges mest luksuriøse hoteller midt i Oslo sentrum?
• Markedsanalysen viser en inntekt tre ganger så høy som gjennomsnittet for hoteller i Østfold, og nesten dobbel så høy som City hotell i Fredrikstad, som har like mange rom. Høres det sannsynlig ut at man oppnår det?

Tallene viser at hotellet åpenbart ikke er realistisk. Hva er da den egentlige grunnen til at forslagsstillerne er så ivrige etter å fremme denne reguleringsplanen? Et svar kan være at regulert til hotell øker verdien på tomten.

Selv om reguleringsplanen vedtas, er det all grunn til å tro aldri at spaden aldri bli stukket i jorden. Kommunen vil nå og i ettertid kaste bort tid og ressurser på endringer og forslag om andre typer utbygging.

Markedsanalysen viser at hotellet lar seg ikke finansiere gjennom alminnelig inntjening, det vil aldri bli bygget. Profesjonelle eiendoms- og hotellfolk rister på hodet av det hele.